— Леонид Евгеньевич, расскажите вкратце об истории разработки и принятия Градостроительного кодекса (ГрК). Каково Ваше мнение о нем? Чьи интересы, на Ваш взгляд, он защищает? — Проект кодекса разрабатывался в рамках пакета из 27 законопроектов по формированию рынка доступного жилья. Одна входящая в него часть законопроектов направлена на повышение спроса — это законы, связанные с ипотекой, с изменением налогового режима (например, теперь снят НДС при покупке квартир); вторая часть законопроектов направлена на повышение предложения на рынке земельных участков для жилищного строительства — это как раз одна из задач, которую решает ГрК. Кроме того, в «жилищный пакет» входит институциональный, базовый закон — Жилищный кодекс, который регулирует отношения, связанные с проживанием в жилых домах, и иные вопросы. Работа началась в сентябре 2003 года и шла на протяжении 15 месяцев. С сентября по январь 2003 года рассматривались концепции законопроектов, они обсуждались в рамках Центра стратегических разработок, затем были доложены в администрацию Президента, одобрены и отработаны; далее тексты готовились в течение первого полугодия. 10 июня 2004 года все 27 законов были приняты Государственной Думой в первом чтении. Затем началась работа в Думе, эти 27 законов были распределены между четырьмя профильными комитетами. Градостроительный кодекс был в юрисдикции Комитета по промышленности, строительству и наукоемким технологиям, который возглавляет Мартин Люцианович Шаккум. Вся работа до второго чтения (то есть до 02.12.2004 г.) шла по предложенным депутатами поправкам, некоторые из которых изменили концептуальные положения проекта кодекса. Необходимость замены прежнего ГрК, разработанного в 1998 года, обусловлена рядом причин. Во-первых, он принимался как акт переходного периода, в отсутствие Земельного кодекса, для того, чтобы хоть как-то урегулировать оборот земель поселений. Во-вторых, он реально не решал вопросы территориального планирования, правового зонирования, планировки территорий, непосредственного проектирования и строительства. Наверное, это главный недостаток прежнего ГрК — декларативность норм. Новый Градостроительный кодекс, который вступил в силу 30 декабря 2004 года, это закон с максимальным количеством норм прямого действия. Их могло бы быть еще больше, но к сожалению, многие из них, затрагивающие в частности вопросы проектирования и строительства, были отнесены в сферу компетенции Правительства. Теперь нужно ждать выхода правительственных постановлений для того, чтобы механизм, связанный с государственной экспертизой проектной документации, начал действовать целиком. Одна из особенностей нового ГрК, на которую нужно обратить внимание, это определенное количество норм отложенного срока введения в действие. Например, нормы, касающиеся государственной экспертизы проектной документации, вступают в силу с 1 января 2006 года. То же самое относится к нормам по государственному строительному надзору. «Отложенность» сроков норм объясняется необходимостью перестройки органов исполнительной власти, государственных надзорных, контрольных органов. Если говорить о базовом подходе в правовом регулировании градостроительства на федеральном уровне (чему и посвящен ГрК), вся работа шла с определенным сопротивлением субъектов федерации. Главными оппонентами ГрК являлись не депутаты Государственной Думы, а фактически органы власти субъектов федерации, в частности Москвы, Татарстана. Также были против нового ГрК профессиональные архитекторы и градостроители — чиновники, работающие в органах государственной власти субъектов федерации. Именно они инициировали противостояние. Они полагают, что градостроительное законодательство — предмет ведения исключительно субъектов федерации. Например, в уставе Москвы, в уставе Удмуртской Республики, как в базовых законах субъектов, так и написано: градостроительное законодательство указано в перечне тех предметов ведения, которые относятся к субъектам федерации. А при этом подходе, несмотря на наличие федерального закона, применяются законы субъектов федерации — вот такая коллизия. Мы считаем, что это ошибочный подход. Мы настаивали на обратном, на том, что невозможно предствлять себе градостроительство как предмет исключительно субъектовый, и, если говорить о юридико-технической стороне дела, то градостроительное законодательство не является самостоятельной отраслью, а это подотрасль административного законодательства, так же как, например, таможенное (у нас есть Таможенный кодекс, но нет как такового таможенного законодательства). Административное законодательство основано на властных предписаниях. Такие властные механизмы, как механизмы государственной экспертизы градостроительной документации, государственной экспертизы проектной документации, государственный строительный надзор, процедуры, которые используются в ходе планирования территорий и подготовки правил землепользования и застройки, — все эти аспекты отражены в новом ГрК. — Каким образом будут создаваться органы архитектуры и градостроительства в регионах и муниципальных образованиях? Какими будут статус и права главных архитекторов регионов, городов и муниципальных образований? — Оппоненты нам указывали, что в ГрК 1998-го года была специальная статья «Органы архитектуры и градостроительства», где назывались их функции, полномочия, ну и как бы из прочтения этой статьи предполагается, что должна иметь место единая система органов архитектуры и градостроительства.Отмена этой единой системы — не наша концептуальная позиция. Теоретически, правильно, если б эта система сохранялась, но указанная статья все равно не применялась, она была абсолютно бессмысленна с правовой точки зрения, поскольку у нас на уровне федерации структуру и систему органов исполнительной власти определяет Президент, на уровне субъектов федерации — они самостоятельно определяют, тем более, это относится к местному самоуправлению. Закон №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» прописывает в общих принципах структуру и систему органов в РФ, но не говорит, какие органы конкретно должны быть. Вопросы органов — это вопросы исполнительной власти, а не вопросы законов, это, кстати, и к субъектам федерации относится. Поэтому отсутствие в новом ГрК этой статьи об органах архитектуры и градостроительства связано только лишь с этим. Откровенно говоря, даже если бы мы эту статью прописали (у нас были варианты этих прописей), то ее все равно не пропустили бы через правовое управление Думы и через правовое управление администрации Президента. Вообще, схема проста: есть полномочия — статьи 6, 7, 8 — это полномочия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности. Кто будет осуществлять эти полномочия — это уже вопрос государственной и муниципальной политики. Есть позиция, что подготовка и утверждение документов территориального планирования в поселениях, городских округах и муниципальных районах. Кто будет заниматься этой подготовкой — это уже вопросы мэров, глав муниципальных образований. Мы просто не можем прописать. А с точки зрения статуса архитекторов — не нужно забывать о том, что у нас, при том что вступил в силу новый ГрК, остается действующим закон 1995 года «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации». Изначально мы ставили такую задачу — признать утратившим силу этот закон с перенесением некоторых норм в ГрК. Но вот так сложился баланс мнений, что лучше этого было не делать, и мы оставили этот закон 1995 года, хотя он во многом декларативен, во многомотносится к урегулированию творческой деятельности архитекторов: как осуществлять авторский надзор за проектами, как представлять интересы заказчиказастройщика в органах власти и т.д. Все это вопросы профессиональной деятельности, и они, на наш взгляд, вообще не должны регулироваться законом. Вообще, надо сказать, что среди вопросов, принципиальных для нас, не было вопросов в области архитектурной деятельности. — Давайте перейдем к вопросам принципиальным… — Принципиальными были, в частности, вопросы, связанные с территориальным планированием. У нас был, как вид градостроительной документации, такой документ, как Генеральная схема расселения на территории РФ. Вот это конечно позиция концептуальная, мы говорили о том, что политика должна быть грамотной, взвешенной, а генеральная схема расселения — это, уж извините, какая-то рудиментарная вещь. Нам говорили о том, что мы, мол, не построим ни БАМа больше, ни гидроэлектростанций, но все это спекулятивные подходы, не зависят такие вещи от планов расселения, к тому же у нас эта генеральная схема расселения разрабатывалась с 1993 года и так и не была утверждена. Да, такие вещи в рамках советской системы и структуры могли бы существовать, но в наши дни существовать не могут. С точки зрения планирования все очень четко: есть функции, вы размещаете объекты государственного значения, федерального значения, регионального значения, для этого готовите схемы развития этих объектов, они всегда были отраслевыми. Вообще архитекторы-профессионалы борются за комплексность, но ей ничего не мешает. Все равно понятно, как комплексную схему подготовить: МПС готовит схему по развитию железных дорог, органы по развитию энергетики готовят схемы по развитию гидроэлектростанций, атомных станций и т.д. Комплексность может быть, а может и не быть. Она должна быть в рамках города, в генплане города отражается все, но в масштабе страны всегда на первом месте отраслевые механизмы. — Какой статус отводится в связи с принятием ГрК государственной экспертизе? — Для упрощения и ускорения инвестиционно-строительного процесса нужно обеспечить, во-первых, предоставление земельных участков (для этих целей были внесены изменения в Земельный кодекс) и, во-вторых, облегчить процесс подготовки строительства, когда земля уже есть. Поэтому важно упростить экспертизу, и не потому, что это политическая задача, а потому что практика показывает — надо устранять недостатки действующей системы. На сегодняшний день существуют восемь видов государственных экспертиз — предлагается сделать один вид. Стоит выбор между концепцией «одного окна», которая сейчас кое-где реализуется, и концепцией «одного органа». Мы принципиально против принципа «одного окна», потому что в общем он конечно упрощает действия заявителя, однако в отношении госэкспертизы действовать не может. Хотя бы из-за разных сроков: например, если у государственной вневедомственной экспертизы, которая принимает в «одном окне» документы, срок три месяца, то у экологической экспертизы срок — шесть месяцев. Если все эти сроки суммировать — то это совершенно бессмысленная затея. Если замещать все сроки самым большим сроком — 6 месяцами — то нами экспертно доказано, что это слишком большой срок. В целом срок должен быть три месяца на экспертизу проектной документации конкретного дома. В переходный период действуют, как я уже говорил, нормы отложенного срока введения в действие. Единый орган должен быть создан к 1 января 2006 года — с этого момента должна проводиться единая экспертиза. Понятно, что поскольку экспертиза комплексная, сами требования — санитарноэпидемиологические требования, противопожарные, экологические — остаются. Это опять-таки вопросы управления: каким образом этот орган создать, как заставить эту машину работать, как перевести специалистов по экологии в этот орган. Итак, с 1 января 2006 года никакие другие экспертизы проводиться не должны. Здесь может возникнуть вопрос: а как же такая коллизия — у нас есть специальные законы об экологической экспертизе, о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения — они предусматривают самостоятельность этих экспертиз. Понимая это, с нашим участием подготовлен План работ Правительства Российской Федерации, содержащий внесение изменений в отдельные законодательные акты в связи с принятием нового ГрК. Таких актов 12, из которых 8 касаются проведения экспертизы. В любом случае в нашей стране либо действует закон специальный, либо более поздний по времени принятия, а ГрК он и специальный, и более поздний. Поэтому просто напросто нормы тех законов, даже не будучи измененными в законодательном порядке, судами не будут применяться. — Леонид Евгеньевич, сегодня самая обсуждаемая тема — это экологическая экспертиза. Какие объекты будут ей подлежать? — Закон «Об экологической экспертизе» построен таким образом, что перечень объектов государственной экологической экспертизы не закрыт. То есть государственной экологической экспертизе может подлежать все. Но если вы поговорите со специалистами в области экологического права и экологической экспертизы в частности, вам все скажут, что никогда не имелось в виду, что проект каждого конкретного дома будет проходить экологическую экспертизу. Во-первых, это система «матрешечная»: для того, чтобы построить дом, сперва необходим генеральный план, потом Правила землепользования и застройки будут, потом проект планировки территорий, и только потом идет проект дома. В этой «матрешечной» системе по крайней мере нечестно проводить экологическую экспертизу, невозможно проводить ее на каждом этапе. Во-вторых, это нецелесообразно, т.к. все нормы должны проводиться по нормативам обеспеченности (теми же зелеными насаждениями и т.д.). Проект планировки может готовить город, либо инвесторы (т.е. по инициативе физических и юридических лиц). В проекте планировки, как правило, это квартал, уже должны быть рассмотрены все вопросы. Потому что при строительстве одного дома эти вопросы не решаются, это провоцирует конфликты. У нас сейчас одна из самых больших проблем — это уплотнительная застройка, когда есть один квартал, и в его центре хотят построить какую-нибудь одноподъездную 22-этажную башню. Это нужно при проекте планировки делать, когда вы будете планировать, по-любому, нормативы обеспеченности рассчитываются по кварталам. Поэтому та тревога, которую высказывают в связи с тем, что происходит деэкологизация законодательства, необоснованна. Это не так. В прежнем кодексе была Глава 2-я «Право граждан на благоприятную среду жизнедеятельности». Почему ее нет в новом ГрК? Потому что это опять-таки настолько декларативная вещь, что в судах ее применять невозможно. Я об этом могу говорить исходя из собственной практики. — А какие нормы ГрК можно в принципе использовать в судах? К примеру, можно ссылаться на него, если в трех километрах от жилого квартала начнется строительство атомной станции или даже рюмочной? — ГрК отвечает на многие вопросы, как действовать, как и что может быть обжаловано в судебном порядке. Потому что градостроительная деятельность связана с согласованием интересов жителей, застройщиков и властей. Должны быть четко определены пределы этого согласования. Если вы вынесете, например, генеральный план на референдум, то вы не получите никакого ответа. Формально вы получите, к примеру, 30% «за» — 70 % «против». Но из этих 70 % проголосовавших против у каждого будут совершенно свои причины. Если говорить идеологически, глупо генеральный план выносить на референдум. Результат непредсказуем, потому что каждый будет держать в голове что-то свое. В рамках одного дома всегда есть интересы собственников и нанимателей, интересы автовладельцев и неавтовладельцев, владельцев собак и их противников и т.д. Эти интересы согласовать невозможно. А речь идет о развитии города. Поэтому публичные слушания — не согласование с жителями, не голосование. Это фактически извещение жителей. Ведь большинство проблем с градостроительными проектами связано с тем, что жители не знают, что будет строиться за тем или иным забором. Так что публичные слушания — это процедурная вещь, которую нужно соблюдать, и при ее соблюдении будут сниматься все вопросы (либо они будут решаться через суд). Это во многом и вопрос определенной культуры. — Главная проблема на сегодняшний день в жилищном строительстве — отсутствие инженерной инфраструктуры. Какие механизмы планируются для привлечения частных инвесторов в сферу строительства этой инфраструктуры? — Эта проблема в стране действительно существует. Мы предусмотрели механизм комплексного освоения территорий. В Законе «О введении в действие Градостроительного кодекса» подробно прописана эта процедура, на сленге она называется development. Законодательно создаются такие условия, чтобы этот механизм развивался. Заключается он в том, что прописаны четкие параметры предоставления земельного участка для «девелопмента». Development понимается и в широком, и в узком смысле. В узком — это только обеспечение сетями и дальше продажа участков под застройку. Классическая ситуация — чистое поле, на котором ничего нет, и предоставляется этот земельный участок, причем его даже земельным участком-то формально и назвать нельзя, он не сформирован (по ст. 30 Земельного кодекса он не отвечает критериям земельного участка). Но есть какая-то привязка к границам, рисуется общий план, этот участок предоставляется, дальше «девелопмент» делает две вещи: осуществляет планировку территории, т.е. разбивает земельные участки для строительства, формирует территории общего пользования, дороги, проезды и подтягивает сети. Затем весь этот участок, квартал, назовем его так, предоставляется в аренду и устанавливаются сроки его освоения. После освоения «девелопер» может сам являться застройщиком, т.е. непосредственно строить дома на сформированных земельных участках, либо может продать. Почему земельные участки предоставляются в аренду? Схема такая: «девелоперу» нужно будет оставить в муниципальной собственности все территории общего пользования. И предусматривается безусловное право выкупа, в момент, когда заключается договор аренды. Этот механизм достаточно сложный, мы потратили много времени на его прописи, привлекали экспертов в области земельных отношений. Предусмотрен благоприятный режим налогообложения и предполагается, что предоставляя большой земельный участок (квартал, земельный массив) в аренду, арендная ставка будет минимальной, символической. И дальше уже начинаются гражданско-правовые отношения между властью, теми органами, которые предоставляют земельный участок, и «девелоперами». Конечно, если власть не захочет развивать этот механизм, заставить ее будет невозможно, такие примеры тоже, кстати, есть. — Каким образом урегулирован вопрос предоставления технических условий? — Действительно для застройщика большая проблема, когда технические условия неизвестны: понадобится ли модернизировать сети, какой будет плата за подключение и т.д. Эти вопросы урегулированы. Установлено, что в момент начала подготовки документации организация, эксплуатирующая сети, предоставляет технические условия и определяет плату за подключение сроком на два года. Это гарантированная, твердая сумма. В течение года правообладатель должен определить необходимую нагрузку. Таковы требования к взаимоотношениям между застройщиком и эксплуатирующей организацией. Это уже когда сеть есть. Когда сети нет — механизм «девелопмента». Будем надеяться, он получит развитие. В принципе, на практике он существует, но в отсутствие законодательного регулирования органы власти зачастую просто напросто проводят некорректные схемы. — Почему такой большой срок отсрочки проведения аукционов? Как эта норма проходила через Думу? — То что земельные участки должны предоставляться именно для целей жилищного строительства на открытых аукционах, это была наша концептуальная позиция, и к сожалению, она отсрочена по введению в действие до 1 октября 2005 года. Это объясняется исключительно лоббистскими мерами при прохождении в Думе. Эта позиция была, пожалуй, предметом самых ожесточенных споров. Аргументами противников немедленного введения в действие этой нормы являлось то, что Кодекс вступает в действие с 1 января 2005 года, а бюджеты муниципальных образований на 2005 год уже приняты, т.е. в бюджетах не предусмотрены расходы на проведение аукционов. Но ведь эти расходы совершенно небольшие, и они покрываются путем рефинансирования от продажи самого первого участка. Поэтому такая мотивация не выдерживает никакой критики. У нас, по данным Федеральной антимонопольной службы, 98 % земельных участков распространяется путем предварительного согласования места размещения объектов и только 2% на торгах. Причем эти торги не являются аукционными, это так называемые тендеры, куда выставляются условия для застройщиков (их обязательства выполнять какие-то условия в ответ на предоставление земельных участков). Это позиция такая, у нас в Гражданском и Земельном кодексах записано, что земля может предоставляться на торгах. А торги — это либо конкурсы, либо аукционы. Это та вещь, которую, как мне кажется, нужно раз и навсегда «зарубить». Конкурсы хороши тогда, когда ты выполняешь работы, предоставляешь услуги. Если объектом является товар — земля — то единственным критерием является цена, а цена торгуется на аукционах. Иначе порождаются совершенно порочные схемы, с которыми мы сейчас и боремся. Боролись вплоть до месяцев, хорошо, что не по дням. Профильный комитет требовал отсрочить эту норму с 1 июля 2007 года, мы же настаивали на том, что она должна вводиться немедленно. В итоге — отсрочка до 1 октября 2005 года. Это точка того самого компромисса, который совершенно не отражает наши идеи. Сейчас мэры всех городов чем занимаются? Распределением земли. Пока есть возможность по предварительным согласованиям места размещения объектов что-то распространить, этой возможностью пользуются. Этого нам крайне жаль. Вообще, если делать концептуальный вывод: у нас получилось так, что все нормы по формированию спроса, ипотечные и налоговые, прошли, а вот по формированию предложения — две наши базовые нормы оказались ограничены. С одной стороны ввели аукционный порядок, но он пока отложенный, раздача земли носит крупномасштабный характер, с другой стороны — не прошла наша норма по замене госэкспертизы проектной документации страхованием ответственности лиц, ответственных в области архитектуры и градостроительства. Здесь было мощное сопротивление экспертных органов. — Вы высказывали мнение, что лицензирование, которое также как и госэкспертизу, предполагалось отменить, — неэффективный механизм. — Да, я так считаю. Известно, что лицензирование — это двухуровневая вещь: должны на входе проверяться квалификационные требования и в дальнейшем должен осуществляться лицензионный контроль. Второй составляющей — лицензионного контроля — у нас нет вообще. А на входе… Конечно, может быть, это и не очень корректно указывать, но размервзятки лицензии — примерно 600–1000 долларов — говорит о том, что это настолько пустяковая вещь… Принципиальные вещи стоят значительно дороже. Мы планировали отменить лицензирование и госэкспертизу, заменить их обязательным страхованием ответственности, плюс прописать саморегулируемые организации (СРО) лиц, ответственных за проектирование и строительство (то есть главных архитекторов и главных инженеров проектов). Итак, мы хотели «разменять» экспертизу на страхование и оставить некий перечень особо опасных, технически сложных и уникальных объектов. Этот перечень был очень ограничен и обычное многоквартирное жилье в него не попадало. Можно говорить о том, что это действительно определенный компромисс. Перечислены пять позиций, где не требуется обязательная госэкспертиза проектной документации, в первую очередь, это индивидуальное жилищное строительство, но помимо этого не требуются и типовые проекты. Правда, от них сейчас отходят. Госэкспертизу будут проходить проекты нетиповых архитектурных решений многоквартирных домов, а также нетиповых школ, детсадов, поликлиник и т.п. Мы хотели оставить 20 % объектов, подлежащих обязательной госэкспертизе, от всех возводимых зданий и строений, — получилось наоборот, примерно 80 %. В этой ситуации мы сами отказались от требования об обязательном страховании ответственности. Потому что при наличии экспертизы это было бы не замещающим, а дополнительным механизмом, что однозначно удорожало бы строительство. И все-таки очень большой плюс — что введена ответственность органов государственной власти за результаты госэкспертизы проектной документации. Сейчас экспертизу можно купить — это просто бумага, которую нужно принести, дальше она нигде не фигурирует. Кстати, мы приступили к работе над концепцией Кодекса на фоне печального, но в своем роде классического примера — обрушения «Трансваальпарка», все недостатки этой системы были у нас на глазах. При наличии положительного заключения государственной экспертизы оказалось, что, во-первых, никто ответственности не несет, а, во-вторых, при том, что заключение положительное — там указывалисьнедостатки, которые надо исправить. Это же извращенная схема, когда выдается положительное заключение с указаниями на то, что надо исправить. Как проверить, будет ли исправлено, если нет механизма контроля? Должно быть безусловное положительное заключение. С точки зрения де-юре — это субсидиарная ответственность, то есть если дом рухнет, убытки возмещает застройщик, а потом субсидиарно (дополнительно) возмещает государство. Это повышает ответственность, по крайней мере, будут чиновникиэксперты задумываться. Если говорить об инвестиционно-строительном процессе, на том же Истринском водохранилище приехали с техникой, с приставами сносить дома. Это очень наглядно: снеси эти дома, и изменится структурный подход, покупатели будут в сто раз больше задумываться. А не снеси — сигнал к тому, что можно продолжать подобную практику незаконного строительства, отделываясь штрафами и т.д. То же самое относится к нецелевому использованию земельных участков — пока что земельный налог из-за его небольшого размера не является пресекательным механизмом. Вообще говоря, вся наша концепция посыпалась, когда нам «зарубили» главу по саморегулируемым организациям, мотивируя тем, что нет специального закона. — А почему бы его не принять? — Ну, это другая история. Он не входил в «пакет», этим занимается Комитет по собственности, который возглавляет Плескачевский Виктор Семенович. Этот закон принят в первом чтении в октябре 2002 года и до сих пор «висит», поскольку не достигнут компромисс, не решено, по какой схеме развиваться СРО. Либо это открытый рынок, либо закрытый. Либо создавать, как метко в прессе пишут, коммерческие министерства, которые будут вместо тех же лицензий выдавать сертификаты соответствия, вместо законов устанавливать правила поведения на рынке для членов, либо их может быть десятки, сотни по РФ и они будут каждый сами по себе. Пока нет ответа на этот вопрос, мы этой проблемой глубоко не занимались. Наверное, для контрольно-надзорных целей лучше все-таки ввести унификацию, одну организацию, но с другой стороны, это опасно — чем они будут тогда отличаться от тех же чиновников? — Какие схемы застройки сегодня применяются в России? Какие вообще стоят проблемы в области градостроительства? — Если говорить о мегаполисах, то это либо рост ввысь, либо вширь (развитие пригородов). Мне кажется, что в этом плане гигантское развитие получает Московская область, поскольку создавая рабочие места по внешней стороне МКАДа, жителей этих пригородов обеспечивают жильем, инфраструктурой (строятся все эти «Ашаны», «ИКЕА» и т.д.) в местах их компактного проживания. Это очень хорошо, т.к. получить земли под строительство в условиях безумного монополизма в Москве практически невозможно, люди идут в область. Ну а главное — это наличие центрального звена, Правил землепользования и застройки, т.е. того, что определяет правовой режим застройки земельных участков. У нас этого института нет, все профессионалы-градостроители говорят о том, что есть Генплан, и все что дальше — это его детализация. Но Генплан носит другие функции, он не имеет силу закона. Это публично выраженные намерения власти осуществлять развитие города в том или ином направлении. Генплан никак не взаимосвязан с интересами частных лиц. У нас сейчас на Генплане нарисовали 4-е транспортное кольцо, и собственники близлежащего к нему жилья уже напрягаются, вступают в обсуждения, но это не тот этап для обсуждений, все эти обсуждения не имеют правоустанавливающего значения. Под Генплан должны приниматься Правила землепользования и застройки. В нем рисуются территориальные зоны, на которых вы можете увидеть их будущее — вот где правовой режим земельного участка. Если у вас жилые дома, а в Правилах написано, что территория офисного назначения, вот это для вас уже является правоустанавливающим фактом, вы можете начинать действовать, так как у вас эти дома становятся домами несоответствующего использования, а значит, не подлежат улучшению (ремонту). Существует еще один проблемный вопрос, о котором я хочу сказать, он касается нормы, связанной с внесением изменений в Земельный кодекс. В ст. 49 этого кодекса описываются случаи, когда можно выкупать земельные участки (и соответственно все, что на них находится). Этот перечень не был закрыт. Согласно Гражданскому кодексу, если есть муниципальная нужда, город всегда может выкупить землю. Если собственник противится, город обращается в суд, который, используя нормы Гражданского кодекса, Земельного кодекса, назначает по оценке рыночную стоимость и принимает решение о принудительном выкупе. Теперь этот перечень случаев ограничен. Фактически это два типа случаев: когда планируется размещение объектов, связанных с обороной, безопасностью государства, и размещение линейных объектов (таких как железная дорога, автомагистрали). Эта норма очень неоднозначна. Кстати говоря, она пока что еще нигде не обсуждается. Что подвигло на принятие этой нормы? Неразумная политика московских властей. Когда муниципальной нуждой признавалось строительство казино в центре, под это дело выселялись люди, сносились дома… Идеологическая основа этой нормы была в том, чтобы избежать подобной практики. В принципе предлагался компромисс, можно было дополнить формулировку: «выкуп возможен при размещении объектов обороны, безопасности, линейных объектов, а также при строительстве жилья по программам, утвержденным представительными органами муниципальных образований». Такой удар по рукам администрации был бы логичным. Этогоудара не сделано, и вскоре, при желании реконструировать кварталы ветхого жилья, эта проблема всплывет. — И последний вопрос: когда Градостроительный кодекс заработает в полную силу? Когда по нему будут приняты все необходимые нормативные акты? — Основная масса документов будет принята в этом году, создадут единый орган по экспертизе, единый орган по госнадзору, а самое главное, что уже разрабатываются и к июню 2005 года должны выйти форма разрешения на строительство, форма разрешения на ввод объектов в эксплуатацию и форма градостроительного плана земельного участка. Какая-то инерционность конечно есть. К тому же сейчас наверняка принимается масса действий, противоречащих ГрК. Надо понимать, что могут потребоваться переоформления, иметь место обжалования в порядке прокурорского надзора. Ну а в целом можно сказать, что новый Градостроительный кодекс в полной мере заработает с 1 января 2010 года, когда предоставление земельных участков в городах, поселениях, муниципальных образованиях будет осуществляться исключительно на основе Правил землепользования и застройки. В целом оптимизм имеется. — Спасибо за интервью. Желаем Вам максимальной реализации намеченного, успехов.
КРАТКИЙ ПОРТРЕТ БАНДОРИН Леонид Евгеньевич Окончил юридический факультет Московского государственного университета им. М.В. Ломоносова, аспирантуру указанного факультета. В 1997–2000 гг. работал в Департаменте природопользования и охраны окружающей среды Правительства Москвы. Преподает земельное право и экологическое право на факультете права Государственного университета — Высшей школы экономики. В Фонде «Институт экономики города» работает с 2002 г. Занимается вопросами развития градостроительного законодательства, земельной реформы, регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Фонд «Институт экономики города» — негосударственная и некоммерческая организация, созданная в 1995 г. в Москве. Это один из ведущих негосударственных некоммерческих аналитических центров в России, главная задача которого — анализ социальных и экономических проблем развития муниципальных образований, разработка практических предложений, рекомендаций по реформированию региональной и городской экономики, сопровождение реализации конкретных проектов.
