Переплетение сосудов
В любом офисном здании можно выделить несколько типов инженерных систем, обеспечивающих всесторонний комфорт работников и посетителей: горячее и холодное водоснабжение; канализация и водоотведение (в том числе атмосферных осадков); теплоснабжение, вентиляция и кондиционирование; электроснабжение; слаботочные сети (охранные, противопожарные, интернет-линии).
Нужно учитывать, что современные бизнес-центры, как правило, многофункциональные сооружения. Например, высотные здания ММДЦ «Москва-Сити» на Пресненской набережной наряду с офисными площадями вмещают конференц-залы, заведения общепита и сферы услуг, жилые апартаменты и гостиницы, фитнес-центры, торгово-развлекательный комплекс, подземные паркинги и т.п. Всё это накладывает дополнительные нагрузки на инженерные системы, многократно увеличивая их сложность.
В наших климатических условиях при проектировании и строительстве офисной недвижимости наибольшее внимание приходится уделять системам, ответственным за поддержание комфортного микроклимата. В среднем на отопление и кондиционирование приходится более 70 % энергопотребления типичного бизнеса-центра.
Теплоснабжение в офисных зданиях может быть реализовано двумя способами. Бюджетный путь — это традиционное водяное отопление от городских теплоцентралей. На вводе в здание устраивается тепловой пункт, от которого прокладывается разводка трубопроводов отопления и горячего водоснабжения. Например, московское представительство Siemens располагается в шестиэтажном бизнесцентре класса А+, который обеспечивается теплом и горячей водой с помощью индивидуального теплового пункта, оборудованного энергоэффективными насосами Grundfos серий TPE и TPED.
Более дорогой и «продвинутый» вариант — это центральное кондиционирование, которое подразумевает управление всеми аспектами микроклимата и поддержание комфортной температуры как в зимний, так и в летний период с помощью одной системы.
«Сегодня в России наиболее популярное решение — это традиционные системы “чиллер-фанкойл”. В них теплоноситель (вода или антифриз) охлаждается в чиллере и далее циркулирует по системе трубопроводов через фанкойлы, установленные в помещениях, — отмечает Фёдор Калашников, технический директор Emerson в России и СНГ. — Менее распространены VRF-системы, в которых между внешним блоком и несколькими внутренними блоками циркулирует хладагент. Доля таких систем в последние годы растёт, они считаются более энергоэффективными, но и несколько более дорогими. Кроме того, у них есть ограничения по длине магистралей и перепаду высот, а значит, и по холодопроизводительности. Ещё один нюанс состоит в том, что трассу VRF по объекту прокладывают квалифицированные холодильные монтажники, а в случае с системой “чиллер-фанкойл” этим занимаются сантехники. Однако, как свидетельствует опыт компании Emerson, по всему миру поставляющей компрессоры и прочие комплектующие для климатических систем, оба решения имеют безусловное право на жизнь. А итоговая стоимость, надёжность и эксплуатационные затраты систем центрального кондиционирования зависят от многих фактов — в первую очередь от характеристик конкретного объекта и вкусовых пристрастий заказчика, а также от качества проектирования, монтажа и настройки оборудования».
В современных офисных зданиях неотъемлемой частью инженерных коммуникаций являются автоматические системы пожаротушения. Сергей Чернявский, главный инженер компании ООО «Альянс «Комплексная безопасность», рассказывает, что, как правило, в коммерческой недвижимости используются спринклерные системы противопожарной безопасности. Разветвлённая сеть трубопроводов монтируется на каждом этаже и в каждом помещении здания — под навесными потолками или открытым способом. В них постоянно должно поддерживаться давление за счёт работы насосного оборудования, чтобы при срабатывании спринклерной системы очаг возгорания был быстро локализован. В упомянутом выше представительстве Siemens давление в спринклерной системе поддерживается установкой пожаротушения Hydro MX на базе насосов Grundfos серии CR.
Наконец, нельзя не упомянуть и системы отвода бытовых, технических и ливневых стоков, проектирование которых в высотных офисных зданиях представляет немалые трудности. Самотёчные системы, применяемые в жилой и торговой недвижимости, не всегда удовлетворяют требованиям надёжности и пропускной способности. В таких случаях приходится использовать компактные насосные установки, которые накапливают стоки, а затем с помощью встроенного насоса перекачивают их под давлением в центральный коллектор. В здании представительства Siemens эта задача решается с помощью компактных насосных установок Sololift2, а из цокольного этажа, находящегося ниже уровня канализационной системы, стоки откачивают установки Multilift MD.
Вдохнуть жизнь в здание
Чтобы офисное здание начало функционировать как единый организм, все коммуникации и трубопроводы должны быть правильно и качественно смонтированы. Так что прокладка внутренних инженерных систем считается одним из наиболее трудоёмких и ответственных этапов строительства. Задачу усложняет ещё и то, что на строящемся объекте одновременно работает множество компаний, специализирующихся на монтаже разных типов коммуникаций. Электрики прокладывают силовые линии и «слаботочку», рядом идёт сборка воздуховодов, спринклерных систем и фреоновых трасс — все эти процессы должны координироваться между собой и следовать чётким графикам.
В конечном итоге соблюдение жёстких сроков выполнения монтажных работ и надёжность проложенных коммуникаций зависят не только от профессиональной подготовки специалистов, но и от их технического оснащения, используемых технологий и инструментов.
Например, наиболее привычная в российском строительстве технология устройства спринклерных противопожарных сетей — это использование стальных труб диаметром от 65 мм, которые соединяются сваркой и резьбой. Современной альтернативой, позволяющей многократно увеличить скорость работ без ущерба для качества, является применение разъёмных муфтовых соединений.
«Этот метод быстрого монтажа, широко распространённый в Европе, требует применения специальных инструментов, чтобы на концах труб накатывать желобки, соответствующие фиксирующим выступам муфты, — рассказывает Андрей Макаров, директор российского подразделения бренда RIDGID (часть компании Emerson), ведущего мирового производителя профессионального инструмента для строительно-монтажного, сантехнического и промышленного секторов. — Например, желобонакатчик RIDGID 915 способен работать с трубами из чёрной и нержавеющей стали, а также меди, причём может накатывать желобки на уже смонтированных трубопроводах на расстоянии всего 90 миллиметров от стен или перекрытий».
Монтаж холодильного контура систем кондиционирования — также весьма ответственная и трудоёмкая процедура. Если трубопроводы между чиллерами и фанкойлами собираются из стальных труб на сварке и резьбе, то фреоновые трассы для VRF-систем прокладываются медными трубами, соединямыми пайкой. При этом от качества исполнения ручных операций по резке, гибке и соединению труб во многом зависит срок службы оборудования стоимостью в сотни тысяч и миллионы рублей.
«Для резки медных труб, применяемых в системах кондиционирования, обязательно использование специальных роликовых труборезов. В отличие от ручной пилы или болгарки, они не деформируют трубу, не создают стружки и оставляют идеально ровный срез», — говорит Тимур Кучумов, инженер по продажам самарской компании ООО “ТехноВита”, поставляющей в Поволжский регион высококачественные инструменты и оборудование.
В частности, для работы в ограниченном пространстве эксперт рекомендует труборезы с трещоточной рукояткой и автоподачей. Если речь идёт о прокладке протяжённых фреоновых магистралей на объектах большой площади, то на первый план выходит высокая скорость работ при сохранении стабильного качества. В таком случае не сорвать график помогут труборезы с электроприводом, такие как портативный станок RIDGID 122, который не только режет, но и обрабатывает отрезанную кромку трубы — чистит, зенкует и удаляет заусенцы.
Тимур Кучумов («ТехноВита») также напоминает, что при прокладке фреоновых трасс недопустимы перегибы труб при поворотах, что приводит к проблемам в циркуляции хладагента и перегрузкам компрессорного оборудования. Чтобы гнуть трубы под нужным углом без заломов, профессиональные монтажники используют рычажные или гидравлические трубогибы.
Безупречная работа на многие годы
Когда бизнес-центр сдан в эксплуатацию, и его начинают этаж за этажом заселять арендаторы, в жизненном цикле здания наступает новый этап. Теперь всё внимание обслуживающего персонала сосредоточено на том, чтобы все инженерные системы работали без перебоев и, по возможности, экономили ресурсы и электрическую энергию.
По мнению Александра Дробота, главного инженера управляющей компании бизнес-центра «Пять морей» (Ростов-на-Дону), для грамотной эксплуатации здания важно организовать сбор данных обо всех инженерных сетях с помощью современных систем диспетчеризации. Мониторинг в режиме реального времени помогает получать оперативную информацию о режимах работы насосного, климатического и прочего электрооборудования на каждом этаже здания, у каждого арендатора, и предупреждать возникновение нештатных и аварийных ситуаций.
Ещё один важный момент — это своевременное сервисное обслуживание оборудования и неукоснительное выполнение всех регламентных процедур на трубопроводных коммуникациях.
Так, в ежегодной профилактике нуждаются системы водяного отопления. Трубопроводы должны быть очищены от накопившихся минеральных отложений промывкой с использованием химических реагентов и аппарата высокого давления. Также для тестирования герметичности всех соединений необходимы гидравлические испытания (опрессовка) при давлении не менее 1,25 от рабочего.
Системы центрального кондиционирования и вентиляции, работающие в круглогодичном режиме, также нуждаются в сервисном обслуживании. Специалисты рекомендуют проводить до четырёх плановых сервисов в год, чтобы продлить ресурс оборудования.
В перечень работ обычно входят: очистка решёток, воздушных фильтров и теплообменников; проверка работоспособности, прочистка и дезинфекция дренажной системы; проверка уровня масла в компрессорах (при необходимости тест на кислотность); проверка автоматики и систем управления, всех электрических соединений, измерение рабочих и пусковых токов при работе оборудования; проверка оборудования на утечку хладагента (при необходимости дозаправка).
Немало проблем может принести и неисправная канализация. Здесь необходимо не только регулярное обслуживание, но и наличие аварийных служб для оперативной ликвидации возможных засоров, которые в высотных зданиях становятся настоящей катастрофой.
«Внутренняя канализационная система нашего бизнес-центра собрана на основе современных чугунных труб, которые характеризуются долгим сроком службы, высокой надёжностью и ремонтопригодностью. Типичные диаметры сточных трубопроводов — 110 и 150 миллиметров, канализационные выпуски из здания — диаметром 200 миллиметров, — рассказывает Сергей Евстафьев, главный энергетик управляющей компании “Лидер”, обслуживающей бизнес-центр Leader Tower (город Санкт-Петербург). — Поскольку Leader Tower сдан в эксплуатацию недавно, арендаторы и покупатели всё ещё ведут интенсивные отделочные работы. Так что нашей эксплуатационной службе приходится регулярно сталкиваться с попаданием в трубопроводы строительного мусора. Ещё одной проблемой является плохая работа жироуловителей в кафе и ресторанах, которые располагаются в здании. В результате прочистка внутренней канализации может требоваться до нескольких раз в месяц. Для этих целей мы используем гидродинамическую машинку RIDGID серии KJ, которая быстро ликвидирует засоры и эффективно очищает внутреннюю поверхность труб от загрязнений любого происхождения».
Российские девелоперы всё ещё находятся в стадии накопления опыта в строительстве и эксплуатации деловой недвижимости высокого класса. Но за последнее десятилетие в этом направлении достигнут внушительный прогресс: по инженерному и техническому оснащению многие недавно возведённые у нас бизнес-центры не уступают проектам, реализованным в крупнейших деловых центрах мира. Во многом это стало возможно благодаря широкому использованию новейших материалов, технологий и инструментов.
